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深圳市地铁集团有限公司:构建“轨道+ 物业”新模式,推动城市空间集约利用

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公司简介

深圳市地铁集团有限公司(以下简称深圳地铁)成立于1998 年7 月31 日,是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会直管的国有独资大型企业,是深圳市轨道交通建设和运营的主要力量。主要业务涵盖地铁工程建设、地铁运营、物业开发、投融资、资源经营与物业管理、工程勘察设计等,已形成集地铁“投融资、建设、运营、资源经营与物业开发”四位一体的产业链。截至2017 年底,集团注册资本金440.7136 亿元,总资产3662 亿元,净资产2198 亿元,员工人数1.9 万,下属二级子公司和参控股公司共23 家。

问题

城市轨道交通作为公共交通系统的重要组成部分,具有运量大、速度快、安全性高、出行便捷、节约环保等特点,能够有效带动城市空间布局的优化与调整,因此深圳近年来持续大力推动轨道交通建设。但与此同时也面临诸多问题制约,一方面,深圳经过近40 年的建设,面临土地资源短缺、空间发展格局受限等多重瓶颈性制约,而城市发展需要释放更多空间来支撑。另外一方面,城市轨道建设投资需求大、短期盈利不足、对政府财政资金依赖程度高等问题,轨道交通企业能否找到可持续发展模式,一直是长期困扰业内的难点问题。

解决方案

深圳地铁在国内首次探索实施“轨道+ 物业”发展模式。这是一种集地铁投融资、建设、运营和沿线土地综合开发于一体的综合开发模式,其实质是上盖物业与地铁线路建设同步规划、同步设计、同步施工,创造大量城市土地资源并得以集约开发和二次利用。

探索“轨道+ 物业”开发模式,提高土地利用率

深圳地铁通过轨道建设与物业开发的一体化实施,充分利用上盖空间再造土地资源,在规划的轨道交通停车场(站)上建设上盖大平台,并在其上进行以住宅为主的房地产开发,还包括开发商品房、产业园、购物中心、写字楼、酒店等多种物业,将单纯交通功能优化为居住、办公、商业等立体复合城市功能,提高土地的利用率,加大对城市土地的二次利用与空间拓展。此外,深圳地铁还先后利用地铁上盖物业为深圳市兴建保障性用房、人才住房,有效缓解低收入家庭的住房困难、土地供应不足等问题。

深圳地铁通过公开招标引进知名地产开发商共同投资、共同开发、共担风险、共享收益,提升物业开发品质和市场价值。同时,形成自主开发、协议合作开发、法人合作开发以及代建开发等多种开发模式,为打造地铁物业品牌,实现可持续发展奠定了良好的基础。深圳地铁先后引进了香港地铁、中国中铁、中国建筑、万科等业内巨头,共同推进轨道交通建设以及上盖物业开发的合作。

拓宽多元化融资渠道,增强自我“造血”功能

深圳地铁的主要资金来源为轨道交通上盖物业及沿线土地出让收益,但由于物业开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求,因此需要实施多元化的融资策略。在把握地铁建设运营大方向的前提下,深圳地铁广泛引入境内外资本及管理资源,形成“轨道+ 物业”的BOT 联合体,把轨道交通打造为工程建设、运营管理、设备供应、物业开发等多种社会资本参与,从而获得了发展的强大助推力。

通过招拍挂、土地作价出资两种用地方式,减轻政府财政负担。2008 年,深圳地铁通过招拍挂方式取得首个轨道交通上盖物业土地开发权,深圳市政府以注册资本金形式将深圳地铁按规定上缴的地价进行返还,地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设的项目资本金和运营补亏。2013 年,土地作价出资政策出台后,深圳市政府将轨道交通上盖物业土地作价为轨道交通项目资本金直接注入深圳地铁,作为政府投入轨道交通工程建设资金。

深圳地铁还拓展多元化融资方式,采取银行承兑汇票、中短期银行贷款、银团贷款、融资租赁、企业债券等长短期结合的多渠道、多样化的融资方式募集资金,为“轨道+ 物业”注入了源源不断的成长动力。

成效

社会效益

拓展城市空间,实现土地二次利用。深圳地铁的12 个上盖物业开发项目,土地面积约119 万平方米,其中再造地铁大盖平台面积近100 万平方米,相当于为深圳市新增再造了土地1 平方公里。

代建保障房,缓解城市居民住房需求。深圳地铁在前海、横岗、塘朗、蛇口西等四个地铁车辆段,代建了总计185 万平方米,共2.2 万套保障性住房,占全市保障房建设总量的30%,并全部竣工交付。安托山1200 套人才住房、塘朗F 地块736 套人才住房也开工建设,进一步满足城市居民的住房需求。深圳地铁于2016、2017 年连续荣获“深圳房地产社会责任标杆企业”前两名。

经济效益

上盖物业开发反哺轨道交通建设。经过多年探索,深圳地铁“轨道+ 物业”发展模式逐步迈向稳定、成熟的发展阶段。深圳地铁获取的相关土地资源及将来的开发收益预计将超过1000 亿元。截至2017 年底,12 个上盖物业开发项目,在建项目面积达300 万平方米,其中7 个项目先后入市销售,销售面积约60 万平方米,销售额累计超过440 亿元,扣除开发的建安成本和预留必要税费后,物业开发反哺轨道建设资金已超过250 亿元。

近年来,深圳地铁开发出地铁锦上花园、汇隆商务中心、塘朗城等项目先后入市并获得了良好口碑,“轨道+ 物业”的发展模式得到认可,并逐步拓展到国内其他城市及海外。深圳地铁以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营,有效抵补了地铁建设投资及运营亏损,逐步减少对公共财政的依赖,为公司管理发展构建起可持续发展盈利机制形成了自我造血机制。

展望

未来,深圳地铁将秉承“经营地铁,服务城市”的理念,践行“轨道+ 物业”发展模式,持续提升“自我造血”能力,力求为城市提供更多高端、便捷、环保的轨道交通上盖物业项目,探索住房产业化,推进新一轮保障性住房建设,打造城市空间集约利用的典范,提升轨道交通站场周边土地的价值和品质,并利用轨道交通的引导作用,实现轨道交通由单纯交通服务向支撑城市发展的转变,带动区域联系和产业升级,促进城市可持续发展。

 

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